Asigurarea proprietarilor de case este un risc ascuns pentru piața secundară

Asigurarea proprietarilor de case este etichetată ca fiind una dintre cele costuri ascunse pentru proprietarii de proprietățiși prețurile lor crescânde ar putea avea un impact asupra pieței secundare și de capital, din punct de vedere al vânzării și performanței creditelor.

Deși atât Fannie Mae, cât și Freddie Mac au refuzat să fie intervievați pentru acest articol, ei a creat împreună o postare pe blog pe 20 mai explicându-și cerințele de asigurare a locuinței, care solicitați o politică a valorii costului de înlocuire, mai degrabă decât alternativapentru valoarea efectivă în numerar. Acesta din urmă permite asigurătorilor să estimeze costul unor lucruri precum vechimea și uzura proprietății și apoi să deducă suma totală a amortizarii din plata daunei de asigurare.

Primele pentru o poliță ACV sunt de obicei mai accesibile, dar și plata este probabil mai mică, a spus postul de la Terri Merlino, vicepreședinte senior și director de credit pentru afacerea unifamilială a lui Freddie Mac, și Cyndi Danko, care deține aceleași titluri. la Fannie Mae.

„În ultimele luni, totuși, am primit feedback de la participanții din industrie cu privire la capacitatea creditorilor și a prestatorilor de servicii de a se conforma cerințelor noastre pentru a obține RCV-ul unei proprietăți”, se spune pe blog. „În efortul de a răspunde acestor preocupări, pe 8 mai 2024, Freddie Mac și Fannie Mae au emis o scrisoare de industrie și, respectiv, o notificare de vânzare și întreținere, oferind o pauză temporară a GSE-urilor care documentează nerespectarea acestor politici RCV. .”

În timpul pauzei și împreună cu autoritatea lor de reglementare de la Agenția Federală pentru Finanțarea Locuințelor, Fannie Mae și Freddie Mac „desfășoară cercetări suplimentare pentru a evalua obstacolele raportate în calea respectării acestor cerințe de către creditori și administratori”. De asemenea, ei analizează preocupările cu privire la cerințele RCV.

Problema de disponibilitate agravată este că daunele provocate de inundații nu sunt acoperite de o politică tipică pentru proprietarii de case, în timp ce rezidenții din unele state pot găsi limitări pentru elemente precum cutremur, incendiu și furtună de vânt.

Matic, o agenție de asigurări, a remarcat în raportul său privind tendințele primelor de la jumătatea anului despre dificultatea dintre cumpărătorii de locuințe în obținerea acopeririicu una în special având implicații pe piața secundară.

Aproape două treimi dintre creditorii ipotecari intervievați, 63%, au declarat pentru Matic că cel puțin un debitor cu care a lucrat recent a avut o problemă în a-și asigura asigurarea locuinței. Printre problemele comune a fost raportul datorie-venit al împrumutatului care devine prea mare odată ce costul asigurării a fost luat în considerare.

Între timp, 16% dintre creditori au spus că se simt foarte bine informați despre peisajul actual al asigurărilor, în timp ce 66% au dorința de a afla mai multe pentru a-și putea ajuta mai bine clienții.

„Având în vedere că costul asigurării afectează plata totală a împrumutatului escrow, este esențial pentru întreprinderile ipotecare să rămână informate cu privire la peisajul actual al asigurărilor și să ofere ofițerilor lor de credite instrumente și resurse pentru a aborda problemele legate de asigurări”, se arată într-o postare online despre constatări.

Închiderea întârziată a împrumuturilor din cauza dificultății în obținerea asigurării a fost citată ca o problemă de 47% dintre respondenți; care afectează atât furnizarea de împrumuturi pe piața secundară, cât și strategiile de acoperire, a declarat Ben Madick, CEO Matic, într-un interviu.

Este, totuși, un defect curabil, iar regulile permit în prezent astfel de acoperire să fie forțată dacă împrumutatul nu îl obține sau îl lasă să cadă.

Deci, există două probleme separate referitoare la industrie. „Trebuie să ne facem griji cu privire la munca suplimentară cerută de creditor în procesul lor de fabricație pentru a determina un client să închidă și să aibă o politică valabilă pentru închidere”, a spus Madick. „Dar, în calitate de deținător de obligațiuni pe piața secundară, trebuie să vă asigurați că acel client are garanția protejată”.

Pentru a atenua această problemă, Madick a sugerat utilizarea acoperire în exces și surpluscare este o piață de specialitate care oferă asigurări pentru lucruri pe care transportatorii standard nu le vor acoperi, potrivit Nationwide.

„Nu știu dacă vom obține mult mai multe (asigurări plasate de către creditor), dar combinația dintre mai multe LPI și mai multe alternative la standardul tipic este în creștere, iar costul ambelor este extrem de mai mare pe o bază per risc decât o politică tipică”, a observat Madick.

Standardul politicii RCV are sens atunci când vine vorba de protecția garanțiilor, în special la nivel de obligațiuni, a spus el.

Ofițerii de credite recomandă clienților lor deductibile mai mari pentru a reduce prima, a menționat Madick. Dar asta înseamnă că dacă se face o revendicare, mai mulți bani ies din buzunarul consumatorului.

Dar piața secundară nu trebuie să fie preocupată de faptul că consumatorul poate gestiona deductibilitatea în cazul în care se face o cerere, deoarece garanția este protejată deținătorului de obligațiuni.

„Dacă există o pierdere cauzată de unul dintre aceste evenimente, acestea ar fi reparate și nu ar fi considerată o pierdere prin asigurare”, a spus Madick. „Da, există o pierdere în neplata clientului, dar, în același timp, deținătorul obligațiunilor este acoperit”.

Un alt factor care influențează prețurile și disponibilitatea este piata de reasigurare. Margenele pentru titlurile garantate cu ipoteci s-au înăsprit în ultimul timp și, în mod similar, s-au înăsprit spread-urile pentru reasigurare. Acest lucru face ca fluxul de capital către asigurători să fie stabil din nou, a spus Madick.

Costurile ascunse de proprietate legate de creșterea primelor de asigurare au primit o cotă de 37% dintr-un risc teoretic de 100 de puncte de nerambursare pentru restul acestui an de către agenții chestionați în raportul 2024 Seller Insights al Auction.com.

„Reprezintă cel mai semnificativ risc al său pentru delincvențe mai mari într-un mediu cu risc destul de scăzut”, a declarat Daren Blomquist, vicepreședinte al economiei de piață la Auction.com. În general, operatorii nu se așteaptă ca acest risc să provoace o creștere uriașă a delicvențelor, dar este cel mai mare factor în acest moment.

Administratorii băncilor au acordat acestui risc special o cotă de 40%, la fel ca agențiile guvernamentale și GSE-urile din sondajul Auction.com.

Următorul cel mai mare factor a fost creșterea delincvenței datoriilor de consum, cu o pondere de 32%.

Când o ipotecă securitizată devine delincventă, administratorul este responsabil pentru avansarea deținătorului obligațiunilor cu plata principalului și a dobânzilor. Efectuarea acestor plăți poate reprezenta o pierdere financiară pentru administratori, care, la rândul său, devine o problemă pentru Fannie Mae, Freddie Mac și Ginnie Mae, care garantează plățile pentru produsele de împrumut guvernamentale incluse în securitizări.

Costurile asigurărilor au crescut semnificativ în 2023, comparativ cu anul anterior pandemiei din 2018.

„Vedeți unii creșteri destul de uimitoare ale acestor rate de asigurareși astfel încât, cu siguranță, ar putea, pentru un împrumutat care este deja întins din punct de vedere financiar, să-i împingă peste limita în ceea ce privește delincvența”, a spus Blomquist.

Chiar dacă majoritatea creditelor ipotecare originare în ultimul deceniu au fost cu rată fixă, cu P&I neschimbându-se, impozitele și partea de asigurare a plății lor lunare nu este stabilită în piatră.

Odată cu creșterea numărului de dezastre naturale în ultimii ani, chiar și pentru proprietarii existenți, costul asigurării a crescut. În unele cazuri, polița a fost anulată complet și obținerea unei înlocuiri poate fi costisitoare.

S-ar putea face o corelație între creșterea executării silite începe în Florida, Texas și Californiaunde dezastrele naturale au afectat disponibilitatea asigurărilor.

Deși nicio dată nu afirmă în mod explicit acest lucru, aceste rate în creștere, în special în anumite comunități puternic afectate, „ar putea fi un semn timpuriu că unele dintre aceste probleme de asigurare au un impact”, a spus Blomquist.

CoreLogic analizează atât cauza, cât și efectul costurilor mai mari ale asigurărilor pentru locuințe pe piețe, a declarat George Gallagher, lider senior – principal: risc climatic, hazard natural și soluții spațiale.

Piața secundară nu a luat încă nicio măsură pentru a atenua orice impact al acelor factori.

Agențiile federale, împreună cu Fannie Mae, Freddie Mac și Ginnie Mae, au toate îngrijorarea cu privire la ce riscuri sau schimbări climatice pot avea în portofoliu.

„Deci s-au uitat la asta de ceva vreme, dar în absența unei reglementări foarte specifice, încă nu ați văzut impactul asupra prețurilor pentru ofertele secundare”, a spus Gallagher. „Voi continua să subliniez încă și nu am un orar pentru când „încă” se va transfera în „acum se întâmplă”.

Gallagher consideră că acțiunile inițiale în acest domeniu vor lua în considerare impactul DTI asupra debitorilor din creșterea ratelor de asigurare.

Dar, din moment ce proprietățile sunt anonime odată ce sunt introduse într-un MBS, nu este posibilă o înțelegere exactă la nivel de investitor asupra împrumuturilor afectate, a spus Gallagher.

„Nu sunt sigur când va avea loc schimbarea sau chiar dacă va avea loc schimbarea, dar cred că observați mult interes în înțelegerea cu mai multă granularitate a potențialelor impacturi ale unei zone de incendiu sălbatic față de o zonă fără incendii sălbatice pentru exemplu”, a continuat el.

Între timp, un alt strat este implicit tehnic. Acesta este locul în care împrumutatul, deși s-ar putea să fie curent din punct de vedere al plăților, este considerat de piața secundară ca fiind în stare de nerambursare, deoarece politica proprietarilor de case a expirat sau a fost anulată.

„Industria întâmpină dificultăți extraordinare în a se asigura că asigurarea este accesibilă și disponibilă, iar acestea sunt de fapt două probleme diferite”, a spus Gallagher. „Uneori este pur și simplu foarte inaccesibil și în multe locuri, în special în California, a devenit indisponibil de la un transportator privat”.

El a reiterat o declarație pe care a făcut-o la conferința de anul acesta a Asociației Bancherilor ipotecari și a piețelor de capital, unde l-a citat pe Jeremy Switzer de la Pennymac declarând industria trebuie să trateze asigurarea pentru proprietari ca pe un credit ipotecar cu rată ajustabilă pe un an din cauza schimbărilor climatice.

Aceasta nu este o problemă care afectează 100% din împrumuturi și, deși nu este o problemă universală, el creditează industria de servicii pentru creșterea gradului de conștientizare pentru oamenii care au fost buni împrumutați pentru o perioadă lungă de timp și din cauza ratelor în creștere legate de dezastrele naturale. sau schimbările climatice, le afectează în viitor, a spus Gallagher.