A spune adevărul despre inundații necesită hărți precise și legi puternice de divulgare

Sute de mii de americani trăiesc deja în case care au fost inundate în mod repetat. Pentru a înțelege bine amploarea acestor pierderi, consultați pagina web a Agenției Federale de Management al Urgențelor, care găzduiește un set extins de date cu informații despre structurile care au avut mai multe cereri de despăgubire a Programului Național de Asigurare împotriva Inundațiilor (NFIP).

Mai multe milioane de oameni ar putea fi expuși riscului până la sfârșitul secolului, pe măsură ce mările continuă să crească și evenimentele meteorologice extreme devin mai frecvente.

Din păcate, hărțile de inundații inexacte și retrospective și lipsa dezvăluirii istoricului unei proprietăți lasă proprietarii de case, cumpărătorii de case și chiriașii în întuneric cu privire la vulnerabilitatea lor la inundații. Hărțile depășite ale inundațiilor sau hărțile care nu reușesc să descrie riscurile viitoare de inundații îi determină pe oameni să-și subestimeze pericolul. Lipsa dezvăluirii daunelor provocate de inundații din trecut și a altor informații împiedică luarea deciziilor pe deplin informată, cum ar fi alegerea dacă să cumpere o asigurare împotriva inundațiilor, și poate duce la blocarea familiilor într-un ciclu de coșmar de inundații, reconstrucție și repetare.

Înrudit: Politicile conflictuale pot costa locuitorii mai mult în asigurarea împotriva inundațiilor și îi pot lăsa în pericol

Modernizarea hărților de inundații pentru a arăta potențialul viitor de inundații și solicitarea dezvăluirii daunelor anterioare provocate de inundații în tranzacțiile imobiliare ar putea ajuta oamenii să ia decizii mai bune cu privire la locul în care ar trebui să locuiască, cât de mult sunt dispuși să plătească pentru a accepta riscul care vine cu o casă. , și alte decizii. Hărțile ar trebui să fie mai granulare și mai precise în evaluarea potențialului de inundații și să includă condițiile viitoare de inundații proiectate. Cu cât o persoană are mai multe informații – și cu atât informațiile sunt mai bune – cu atât va fi mai bine echipată pentru a evita locuirea într-o casă predispusă la inundații sau pentru a-și reduce vulnerabilitatea la viitoare inundații.

Hărți de inundații precise și orientate spre viitor, cheie pentru creșterea rezistenței la inundații

Pentru ca SUA să se adapteze cu succes la creșterea nivelului mării și la inundațiile alimentate de schimbările climatice, FEMA trebuie să elaboreze hărți de inundații mai fiabile, care să arate unde este probabil să apară inundațiile atât acum, cât și în viitor. În prezent, FEMA furnizează hărți de inundații pentru 22.000 de comunități din întreaga țară. Hărțile oferă baza nu numai pentru cine trebuie să cumpere asigurare împotriva inundațiilor, ci și unde se aplică reglementările FEMA de gestionare a zonelor inundabile.

Înrudit: Decalajul în creștere în asigurarea împotriva inundațiilor din SUA: un semnal de alarmă pentru industrie

Datorită acestor cerințe, hărțile FEMA sunt standardul la care se îndreaptă aproape toată lumea. Dezvoltatorii, managerii de urgențe și proprietarii de case și cumpărătorii se bazează cu toții pe aceste hărți pentru evaluarea și pregătirea pentru inundații. Dacă hărțile de inundații ale FEMA nu sunt exacte, comunitățile vor fi informate greșit despre expunerea lor reală la inundații.

Din păcate, hărțile de inundații FEMA subreprezintă întinderea reală a câmpiei inundabile de 100 de ani. Prin urmare, ele subreprezintă riscurile reale de inundații.

FEMA cartografiază numai câmpia inundabilă de 100 de ani cu o încredere a 50-a percentila. Asta înseamnă că există doar 50% șanse ca o inundație de 100 de ani să rămână în interiorul liniei pe care FEMA o desenează pe hărțile sale. Practic, luăm decizii de dezvoltare cu certitudinea unei monede. Merităm cote mai bune decât atât.

Înrudit: Frecvența uraganelor mortale a crescut cu 300%

Potrivit FEMA, deținătorii de polițe NFIP care locuiesc în afara zonei inundabile cartografice, „depun mai mult de 25% din cererile NFIP și primesc o treime din asistența în caz de dezastru pentru inundații”. Și mai rău, aproape 20% dintre proprietățile cele mai predispuse la inundații din țară (ceea ce FEMA numește Severe Repetitive Loss Properties, care au inundat fiecare de cinci ori în medie) sunt, de asemenea, situate în afara câmpiei inundabile, așa cum este delimitat în prezent. Aceste cifre vorbesc direct despre inadecvarea hărților de inundații pe care le folosim pentru a ghida toate deciziile de dezvoltare la nivel național.

Cartografierea cu un grad mai mare de încredere pentru a arăta adevărata întindere a zonelor vulnerabile la inundații este un pas foarte necesar în direcția corectă.

Cu toate acestea, chiar dacă FEMA ar putea rectifica deficiențele programelor de cartografiere, hărțile noi încă nu vor oferi o descriere precisă a riscului din cauza absenței previziunilor privind condițiile viitoare, cum ar fi creșterea nivelului mării, schimbările în precipitații și creșterea estimată a populației.

De mult prea mult timp, hărțile de inundații ale FEMA au definit riscul de inundații bazat exclusiv pe evenimentele trecute. Furtunile istorice sunt folosite pentru a calibra modele computerizate care sunt folosite pentru a cartografi proiecțiile inundațiilor, presupunând că trecutul ar trebui să informeze deciziile viitoare. Cu toate acestea, fără a ține cont de impactul climatic și de alți factori, comunitățile folosesc hărți proaste ale inundațiilor pentru a lua decizii și mai proaste cu privire la locul în care este sigur să construiți.

FEMA se uită acum la modul în care hărțile inundațiilor pot încorpora informații despre impacturile climatice viitoare. Acest lucru ar asigura că hărțile de inundații captează zonele care sunt în pericol astăzi, precum și zonele care vor fi amenințate peste zeci de ani.

Asta e important. Peste decenii, ne vom baza în continuare pe casele, afacerile și infrastructura care sunt construite astăzi. Asigurarea faptului că hărțile de inundații descriu cu acuratețe acele riscuri viitoare este esențială pentru luarea deciziilor care vor rezista în fața viitoarelor efecte asupra climei.

Dacă această dinamică schimbătoare a inundațiilor nu este luată în considerare, comunitățile pot alege să găsească dezvoltarea în zone care par a fi sigure de inundații astăzi, dar vor fi un dezastru de inundații mâine. Un comitet consultativ federal, înființat pentru a revizui și a face recomandări către FEMA cu privire la modul de îmbunătățire a programului de cartografiere, a recomandat în mod specific o astfel de abordare. FEMA ar trebui să urmeze recomandările și să adopte modificări de politică care ar necesita ca condițiile viitoare să fie incluse pe hărțile de inundații ale FEMA.

Sunt necesare legi puternice privind divulgarea imobiliară

Hărțile de inundații mai precise și orientate spre viitor sunt doar o parte a ecuației siguranței. Toată lumea ar trebui să aibă dreptul de a ști mai mult decât doar dacă o proprietate se află în interiorul unei zone de inundații cartografiate. De asemenea, ar trebui să aibă dreptul de a cunoaște istoricul unei proprietăți asupra inundațiilor și cerințele de asigurare împotriva inundațiilor.

Prea multe state au cerințe inadecvate sau inexistente de dezvăluire a riscului de inundații pentru vânzările de locuințe. Din cauza acestei lipse de dezvăluire, cumpărătorilor de case nu li se oferă informațiile de care au nevoie pentru a lua decizii în cunoștință de cauză dacă ar trebui să cumpere o casă sau să cumpere o asigurare împotriva inundațiilor. Achiziționarea unei locuințe este adesea cea mai mare investiție financiară a unei familii. Cumpărătorii de case merită să știe dacă această investiție va fi sub apă. Dacă un vânzător știe, atunci este corect să știe și cumpărătorul.

Pentru chiriași, perspectivele sunt și mai sumbre. Doar nouă state impun ca chiriașilor să li se spună dacă o proprietate este expusă riscului de inundație. În 2024, Vermont a devenit al nouălea stat, solicitând proprietarilor să informeze potențialii chiriași dacă proprietatea se află într-o zonă de inundație desemnată de FEMA.

Legile inadecvate de dezvăluire înseamnă că mult prea mulți oameni știu dacă locul pe care îl pot numi acasă a fost vreodată inundat și, prin urmare, este probabil să se inunde din nou. Această problemă ar putea fi rezolvată pur și simplu prin spunerea adevărului despre daunele provocate de inundații din trecut. Informații pe care vânzătorul sau locatorul unei locuințe le poate avea și ar trebui să fie solicitate să le furnizeze unui chiriaș sau potențial cumpărător.

Asigurarea că informațiile sunt transmise de la un proprietar către un vânzător sau chiriaș cu privire la daunele provocate de inundații, cerințele legale pentru achiziționarea asigurării împotriva inundațiilor și alte informații despre risc este justificată deoarece inundațiile sunt costisitoare. Un cumpărător de locuințe poate suporta zeci de mii de dolari în costuri daune provocate de inundații pe parcursul ipotecii sale, dacă achiziționează o casă inundată anterior.

Potrivit unui studiu NRDC comandat de la firma actuarială Milliman, 6,6% din toate casele (28.826 de case) vândute în 2021 în New Jersey, New York și Carolina de Nord, au fost estimate a fi fost inundate anterior. Pentru cumpărătorul individual de locuințe din Carolina de Nord, analiza Milliman a constatat că pe durata de viață a unui credit ipotecar de 30 de ani, cumpărătorii unei case inundate anterior se pot aștepta să suporte 36.328 USD în daune provocate de inundații, comparativ cu casele care nu au un istoric de inundații. În New Jersey, cumpărătorii de case care achiziționează case inundate anterior se pot aștepta să plătească 50.351 USD în medie pentru un credit ipotecar pe 30 de ani. În New York, suma în dolari este și mai mare. Cumpărătorii de case care cumpără case inundate anterior se pot aștepta să plătească 93.774 USD pentru o ipotecă de 30 de ani, în comparație cu o casă care nu a fost inundată anterior. Având în vedere costul ridicat al inundațiilor, statele nu ar trebui să țină cumpărătorii de case la întuneric despre istoricul inundațiilor unei case.

Legile puternice de dezvăluire a proprietății imobiliare care impun vânzătorului să informeze cumpărătorul despre istoricul și riscul de inundații ale unei proprietăți ar ajuta la rezolvarea acestei probleme.

Cu toate acestea, asemenea dispoziții privind divulgarea și transparența nu ar trebui să se limiteze, de asemenea, la cerințele de divulgare impuse vânzătorilor. NFIP trebuie, de asemenea, să îmbunătățească informațiile care sunt disponibile publicului. Proprietarii actuali care nu au luxul de a trăi într-un stat cu legi bune privind divulgarea pericolelor de inundații ar trebui să aibă dreptul de a ști despre riscul de inundații al proprietății lor. Aceasta ar trebui să includă orice istoric de acoperire a asigurării împotriva inundațiilor, daune plătite și dacă există o cerință legală de a achiziționa asigurare împotriva inundațiilor din cauza primirii de către proprietarii anteriori a ajutorului federal pentru dezastre. Acestea sunt informații pe care FEMA ar trebui să le dețină dacă o proprietate a fost vreodată acoperită de NFIP și ar trebui să o facă publice și ușor de căutat după adresă. În plus, FEMA ar trebui să ofere un acces mai mare la informațiile despre riscul de inundații ale unei comunități sau regiuni, cum ar fi cererile agregate și istoricul politicilor, zonele inundate în mod repetat și dacă comunitățile participante la NFIP respectă cerințele programului.

Oamenii merită să-și cunoască riscul de inundații

Pe măsură ce nivelul mării crește și furtunile puternice devin din ce în ce mai frecvente, proprietarii de case, cumpărătorii și chiriașii merită să-și cunoască vulnerabilitatea la inundații atunci când aleg locul în care familia lor va chema acasă. Transparența cu privire la daunele și riscurile de inundații asigură că piața nu este doar echitabilă (ambele părți ale unei tranzacții au aceleași informații), ci este și influențată de aceste informații.

Cumpărătorii de case care au acces la informații despre riscul de inundații atunci când răsfoiesc casele online au șanse mai mari să vadă și să facă oferte pentru casele cu risc de inundații mai scăzut decât cei care nu au acces. În plus, cunoașterea nivelului riscului de inundații ajută la schimbarea tiparelor de comportament legate de asigurarea împotriva inundațiilor, potențial crescând gradul de acceptare a polițelor de asigurare împotriva inundațiilor. Cu cât oamenii au mai multe informații despre inundații, cu atât sunt mai bine echipați pentru a evita sau a atenua următorul potențial dezastru.

Scata se concentrează pe probleme legate de pregătirea SUA pentru impactul schimbărilor climatice legate de apă, inclusiv reforma politicii federale privind inundațiile și adaptarea la creșterea nivelului mării. Înainte de a se alătura NRDC în 2014, Scata a fost voluntar al Corpului Păcii în Mali, lucrând pentru conservarea terenurilor amenințate de deșertificare. Are sediul în biroul NRDC din Chicago.