Corporacion Inmobiliaria Vesta: Un joc pur asupra tendinței Nearshoring (NYSE:VTMX)

În ultimele două săptămâni, partidul de guvernământ mexican a propus noi reforme care vizează sistemul judiciar, în care judecătorii ar fi aleși prin vot popular, în loc să fie aleși pe merite. De când vestea a ajuns în mass-media, mexicanul peso s-a depreciat cu aproximativ 4%, ceea ce reflectă modul în care se simt investitorii cu privire la modificarea propusă a constituției.

Deși reforma este controversată și îi îngrijorează pe unii investitori, tendința de nearshoring care a început în urmă cu câțiva ani este încă în vigoare și poate compensa schimbările din sistemul politic și ce modalitate mai bună de a juca această tendință decât cu Corporacion Inmobiliaria Vesta (NYSE:VTMX) (OTCPK:VESTF) o companie de operare imobiliară axată pe proprietăți de logistică și depozite.

Nearshoring

Pentru a înțelege valoarea pe care Vesta o oferă investitorilor, este necesar să înțelegem mai întâi ce este nearshoring-ul și l-am putea rezuma ca fiind procesul de relocare a instalațiilor de producție în apropierea sau aproape de Statele Unite. Această tendință a avut o importanță deosebită după COVID-19, deoarece China și alte economii asiatice au fost forțate să-și închidă granițele și companiile de producție pentru a evita contagiunea, acest lucru a avut ca efect că multe bunuri care se bazau pe producția străină s-au oprit.

Criza COVID-19 a fost unul dintre principalele motive pentru care companiile care doresc să se relocalizeze pe măsură ce au început să apară fisuri pentru a avea o economie globalizată și interconectată, cu toate acestea, tendința a început încă din 2018, când fricțiunile dintre Statele Unite și China au început să se materializeze și comerțul. a început războiul. De când a început conflictul, Mexicul și-a crescut încet comerțul cu Statele Unite și în 2023 a devenit partenerul comercial numărul unu după ce a depășit China și Canada.

Chiar dacă tendința a început din cauza unui război comercial, beneficiile pentru companiile americane sunt prea bune pentru a fi ignorate, de exemplu, un container care călătorește cu vaporul către New York din China durează aproximativ 32 de zile, același container care călătorește din Mexic durează doar 5 zile. Aceasta este o diferență de aproape o lună, care poate fi distincția între a avea clienți fericiți și nu dezamăgiți.

Cu toate acestea, distanța nu este doar un avantaj uriaș, dar și diferențele dintre costurile forței de muncă sunt semnificative. Potrivit unui studiu realizat de analiza Kearney, costurile de producție din China sunt de așteptat să crească cu 3,4% CAGR între 2022-2027, în timp ce în Mexic, creșterea este de așteptat să fie de aproximativ 2,8%. Prin urmare, în 2027, un muncitor chinez ar putea costa 7,5 dolari pe oră față de 5,0 dolari pe oră pentru un muncitor mexican, ceea ce reprezintă o diferență de aproape 50%.

Chiar dacă proximitatea și avantajele de cost sunt mai bune în comparație cu China, nu ar conta dacă nu există o modalitate eficientă de a livra produsele, dar realitatea este că Mexicul oferă o gamă largă de opțiuni de infrastructură și transport, făcându-l o sursă de încredere de preluat. mărfuri de la punctul A la punctul B. Guvernul mexican a angajat mai mult de 30 de miliarde de dolari în 2022 pentru a-și actualiza infrastructura, iar printre aceste proiecte se numără un potențial competitor al Canalului Panama, prin care Mexicul leagă oceanele Atlantic și Pacific folosind o nouă rețea de căi ferate.

Companiile au început deja să observe beneficiile pe care le oferă Mexicul, așa cum a făcut deja Walmart, cumpărând uniforme de la o afacere de familie din Mexic, mai degrabă decât de la furnizorul său obișnuit din China.

O altă dovadă a relației de afaceri în creștere dintre Mexic și SUA este achiziția recentă a Estafeta, o companie de logistică și livrare de pachete de 45 de ani de către UPS (NYSE:UPS), în anunțul menționat că motivațiile din spatele achiziției au fost sectorul de producție în plină expansiune, relocarea lanțurilor de aprovizionare și comerțul în creștere între America de Nord.

Compania

După cum este detaliat mai jos, narațiunea Nearshoring s-a întâmplat deja și este de așteptat să continue în viitor, totuși, cine sunt jucătorii de așteptat să beneficieze în principal de ea? La o privire, acest lucru are potențialul de a avea un impact pozitiv asupra întregii economii și, prin urmare, asupra majorității întreprinderilor, cu toate acestea, dacă facem un zoom în această tendință, este de așteptat să se întâmple în diferite faze, prima fiind construcția, depozitele și transportul, a doua internă. consumul și ultimul infrastructură și tehnologie.

Prima fază se întâmplă deja și deja apar lideri și beneficiari, iar în cadrul acestui câștigător, Vesta este o companie care merită privită.

Vesta a fost un performer remarcabil pe piața imobiliară mexicană, în ultimii 10 ani a oferit un randament CAGR de 10,45% pentru acționari, în timp ce întreaga piață (măsurată de FIBRATRAC ETF) a returnat 5,80% CAGR. Aceasta este aproape de două ori diferența, trebuie să facă ceva diferit pentru a câștiga acele profituri superioare.

Mai jos sunt principalii factori care i-au permis lui Vesta să se diferențieze de concurenți:

• Vesta are peste 216 proprietăți și, deși nu este cel mai mare jucător, are un avantaj de locație, deoarece toate proprietățile lor sunt situate în noduri importante de producție și distribuție, cum ar fi nordul țării și regiunea Bajio și centrul, toate dintre care reprezintă mai mult de 60% din PIB-ul Mexicului.
• Compania oferă clădiri pre-proiectate și parcuri industriale; cu toate acestea, au opțiunea de a construi clădiri la comandă, permițând mai multă lipiciitate a consumatorilor.
• Portofoliile lor de proprietăți sunt distribuite între 40% logistică și 60% producție, ambele sectoare corelate pozitiv cu tema nearshoring.
• 88% din veniturile din chirii sunt exprimate în USD, ceea ce creează o acoperire importantă pentru mișcările valutare, mai ales având în vedere volatilitatea actuală care înconjoară peisajul politic.
• Portofoliu diversificat în peste 10 industrii diferite și niciun client nu reprezintă mai mult de 5% din spațiul total închiriat.

Poziția lor financiară actuală este bine poziționată pentru viitor, deoarece au planuri de a-și crește capacitatea cu aproape 11,3 milioane SF până în 2025. Bilanțul lor actual are peste 377 milioane USD, iar cheltuielile lor medii în CAPEX se situează între 250-300 milioane USD; astfel, pot susține 1 an de CAPEX fără a se baza pe finanțare externă.

Lăsând deoparte poziția lor puternică de lichiditate, LTV-ul lor actual este de 23%, iar politica lor internă le permite să atingă un efect de levier maxim de 40%. Datoria netă/Activele totale este de 13,5%, iar Datoria netă/EBITDA este de 2,8x; prin urmare, au suficient spațiu pentru a-și extinde capacitatea de îndatorare și pentru a-și continua creșterea așteptată.

Până acum, Vesta este un beneficiar major al tendinței de nearshoring, oferă cele mai bune proprietăți din clasă, are planuri de creștere ambițioase și o poziție financiară puternică pentru a-și duce strategia. Dar cum rămâne cu rentabilitatea lor?

Din 2012 (data IPO) veniturile din chirie ale Vesta au crescut cu o rată anuală de 14,02% și au avut o rată medie de ocupare de 94,34%, chiar și în timpul pandemiei rata de ocupare a acestora a fost la niveluri gestionabile de 91%. Venitul lor NOI a crescut cu o rată anuală de 14,19%, foarte aproape de veniturile din chirii, sugerând o structură low-cost, iar marja medie NOI a fost de 95%. Pe scurt, ceea ce oferă Vesta sunt fluxuri de numerar stabile și previzibile pe o piață cu multe oportunități de creștere.

Valoarea

Sarcina oricărui manager este de a crea valoare pentru acționari, ceea ce implică pur și simplu investiția în proiecte care generează profituri peste randamentul lor necesar sau costul capitalului companiei.

Vesta are deja multe proiecte în construcție, toate având un randament mediu al costului sau rentabilitate așteptată de 10,1%. Pentru ca managerii să creeze valoare, costul de capital al companiei ar trebui să fie sub acest număr.

Pentru a ajunge la costul capitalului, folosim următoarele date:

• Valoarea capitalului propriu: prețul MXN este de 59,9 USD, înmulțit cu acțiunile curente în circulație de 882,49 și ajustat cu un schimb valutar de 19,2 USD, generează o capitalizare de piață de 2.753,18 milioane USD.
• Valoarea datoriei: Datoria curentă este de 944,60 USD.
• Costul datoriei: în prezent au un cost ponderat al datoriei de 4,48% scadent în aproximativ 4,3 ani; totuși, această datorie ajustată de rata de impozitare marginală mexicană ne aduce un cost după impozitare al datoriei de 3,14%.
• Costul capitalului propriu: Randamentul actual al unei obligațiuni de trezorerie americane pe 10 ani este de 3,66%. Valoarea beta a companiei este de 0,87, iar prima de risc de acțiuni este calculată utilizând ERP-ul implicit din SUA de 4,06% și adăugând spread-ul de pe piața mexicană de 1,69%. Toate aceste date utilizate ca intrare în formula CAPM returnează un cost al capitalului propriu de 8,66%
• Ponderi ale structurii capitalului: Utilizând capitalizarea pieței actuale și valoarea datoriei, obținem că compania își finanțează operațiunile cu 74% capital propriu și 26% datorii
• Costul total al capitalului: costul capitalului pentru companie având în vedere datele de mai sus este de 7,25%

Rentabilitatea curentă pe care o cer atât acționarii, cât și creditorii este de 7,25%, iar Vesta investește acest capital la o rată de 10,1%; prin urmare, compania are un plus de valoare și generează randamente pozitive pentru acționari. Acest exercițiu simplu demonstrează că managementul întreprinde acțiunile corecte și își arată competența în gestionarea companiei.

Investiția în proiecte peste ratele lor de obstacole necesare arată abilități de management, dar chiar dacă Vesta adaugă valoare, dacă plătiți un preț mare pentru stoc, toate aceste beneficii pot fi diluate rapid. În prezent, Vesta prezintă un punct de intrare atractiv, deoarece tranzacționează la un LTM P/BV de 0,90x față de multiplu mediu pe cinci ani de 1,00x, ceea ce se traduce printr-o reducere de 11,11%. Așa cum graficul de mai jos arată că compania în cursul anului 2023 și jumătate din 2024 s-a tranzacționat la o abatere standard de 1x peste medie, de atunci, a scăzut la niveluri de cumpărare mai atractive.

Riscuri

Risc de țară:

Mexicul este o economie în curs de dezvoltare și, ca atare, este vulnerabilă la toate riscurile pe care aceasta le presupune, cum ar fi riscurile economice și politice. La începutul articolului, au fost menționate noile modificări aduse constituției, în timp ce impactul lor nu este încă cunoscut ca noul președinte, Claudia Sheinbaum încă nu preia controlul și o mare parte a reformei depinde de dacă o va executa așa cum ea. în prezent este sau dacă va fi mai moderată cu privire la executarea sa, cu toate acestea, impactul potențial pe care îl poate avea asupra țării, pe termen lung, poate fi material deoarece ar putea crea conflicte de interese între puterea legislativă și cea judecătorească.

Riscul valutar:

Vesta este o companie mexicană care tranzacționează atât în ​​Mexic, cât și în SUA printr-un ADR, unde fiecare acțiune din Mexic este egală cu 10 acțiuni în Statele Unite și ajustată de paritatea USD/MXN. Pesoul mexican este una dintre cele mai lichide monede din lume și, în perioadele economice de stres, își poate pierde rapid din valoare. La începutul anului, schimbul la vedere era la 16.80 astăzi este aproape de 19.20 o depreciere de 14% în 9 luni. Având în vedere deprecierea substanțială din 2024, este mai puțin probabil ca aceasta să se deprecieze în continuare, dar în cazul în care se produce un eveniment de reducere a riscului, valoarea companiei poate fi afectată de volatilitatea economică și valutară.

Risc de productivitate:

Mexicul oferă atât o locație mai bună, cât și forță de muncă mai ieftină în comparație cu majoritatea economiilor asiatice; totuși, aceste avantaje se pot evapora dacă lucrătorii mexicani devin mai puțin productivi, ceea ce ar însemna că costă mai puțin dar produc și mai puțin.

Risc de concurență:

Având în vedere potențialul atractiv al pieței pentru centrele de producție și distribuție, multe REIT-uri și companii care operează imobiliare își schimbă portofoliul imobiliar, cum ar fi Fibra UNO (OTCPK:FBASF), care a încercat recent să realizeze o spin-off a portofoliului lor imobiliar industrial pentru valoare de captare mai bună. Având în vedere această concurență, piața ar putea deveni saturată și ar putea fi dificil pentru companie să găsească oportunități de investiții profitabile.

Concluzie

Economia este știința studierii resurselor rare și nu este nimic mai rar în această lume decât pământul; pur și simplu nu poți crea mai mult. Companiile care o dețin în locații strategice au potențialul de a folosi acest bun rar și valoros în favoarea lor, iar Vesta are terenuri și facilități în cea mai bună locație strategică posibilă.

Cumpărarea companiei vă aduce un management competent, o evaluare atractivă, o poziție financiară solidă, stabilitate operațională cuplată cu venituri previzibile și, în sfârșit, participarea la o tendință care are un potențial enorm și care nu mai este un vis, ci mai degrabă o realitate care se întâmplă deja.